Нас спрашивают, как строить коттеджные поселки и успешно продавать жилье даже в кризис. Делимся опыт

Кристина Яковенко, коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент», автор Школы загородного девелопмента

Компания «Хрустальный Девелопмент» за 12 лет прошла путь от продажи участков без подряда до реализации масштабных проектов комплексной загородной застройки. Практика показала: качественно проработав концепцию современно комфортного поселка, имея сильную профессиональную команду и ориентируясь в механизмах привлечения финансирования, вполне реально разрабатывать 100 миллионов с двух га земли. Безусловно, очередной переломный момент в российской и мировой экономике неизбежно скорректирует цифры. Тем не менее, Кристина Яковенко уверена: загородная малоэтажная застройка при комплексном освоении территории, с «мультиформатным» подходом, останется одним из самых выгодных и перспективных вариантов строительного бизнеса. Но сразу избавимся от иллюзий: легко не будет. Держаться правильного курса, верно трактовать показания отраслевого «компаса» и при необходимости менять направление в штормовых ситуациях поможет Школа загородного девелопмента.

Почему мы почувствовали потребность в экспертном курсе по загородному девелопменту?

За 12 лет работы мы, как девелоперы в сфере малоэтажного загородного строительства сталкивались с огромным количеством непростых вопросов, проблем, бюрократических сложностей, экономических вызовов.

Сложные ситуации нас только закалили, прибавили стрессоустойчивости. Непредвиденные обстоятельства уже не так пугают. Опыт подсказывает, что выход есть всегда. Даже, когда, например, сроки межевания участка и смена вида назначения земли затягиваются на полтора года, можно развивать сопутствующие проекты и они позволят бизнесу выжить в ожидании определённости по основному направлению.

Нам как бизнесу не раз приходилось «переобуваться» буквально на ходу. Так, в 2018 мы осознали, что всё, что компания все ранее проработанные на перспективу проекты больше неактуальны. Законодательство изменилось, и малоэтажная недвижимость стала подконтрольна стройнадзору. Необходимо было поменять документацию, подготовить ее для технической экспертизы. Как следствие – пересчет всей экономики проектов, корректировка показателей по себестоимости, по прибыли. Менять многое пришлось и когда был пересмотрен порядок по экологической экспертизе и когда внедрялись эскроу-счета.

Каждое изменение внешних условий корректировало наш бизнес, мы учились новому. И учились, набивая шишки самостоятельно. Как оказалось, по рынку загородной недвижимости не так много доступной релевантной информации, особенно в отношении комплексной застройки, включающей как индивидуальные жилые дома, так и многоквартирные, блокированные таунхаусы, дуплексы и так далее.

Не всё у нас получалось с первого раза. Были ошибки, рождались и уникальные решения. Этим опытом мы готовы делиться.

«Хрустальный Девелопмент» сформировал собственную франшизу. Мы также активно участвуем в отраслевых конференциях, в том числе международных конгрессах по недвижимости, мероприятиях, организованных Российской гильдией управляющих и девелоперов, Минстроем РФ.

Интерес к выступлениям стабильно высокий. Загородная застройка бизнесу интересна, вопросов по ней всегда много. И мы помогаем разобраться в нюансах работы по этом, над пронимать, довольно специфичном направлении. Обобщить и систематизировать наш практический опыт и знания решили в онлайн-лекциях «Школы загородного девелопмента».

Будущее многих рынков туманно. Стоит ли сейчас планировать проекты в строительстве?

Строительный бизнес, повторимся, никогда не был простым. В текущей ситуации тем более, никто вам не даст вам высокоточного прогноза. Риски повышаются под влиянием самых разных факторов – санкции, курсы валют, доходы населения, инфляция…

Сейчас желание сохранить сбережения подстегивает спрос на недвижимость. Но вряд ли это долгосрочный тренд. А стратегия развития строительной, девелоперской группы подразумевает оценку как раз дальней перспективы. И вот тут уже вероятен спад спроса. Логично, ведь ставки по ипотеке повышаются, покупательская способность падает. Значит, конкуренция за покупателя квартир, домов возрастет.

Загород в таком контексте выглядит более удачным вариантом для бизнес-инвестиций. Устойчивый тренд последних лет: люди устали от города с его пробками, тесными дворами, нехваткой парковок, зеленых зон, безопасных территорий для малышей. Многие стали задумываться о переезде в пригород, ближе к природе, туда, где можно получить свой участок земли. В период пандемии внимание к загородной недвижимости только усилилось и сейчас этот интерес сохраняется. На фоне всевозможных ограничение возрастает тяга к свободе.

Жизнь в загородном поселке как раз дает ощущение свободы, в этом одна из основных ценностей, на которую можно опираться в маркетинге. При этом по уровню комфорта загород городским проектам сегодня практически не уступает. Форматы недвижимости значительно трансформировались за последние 5-10 лет. Да, хаотичная застройка загородом ещё имеет место, но ее уверенно вытесняют организованные поселки с развитой инфраструктурой, с централизованными инженерными сетями.

При комплексной застройке жилые объекты сразу сопровождаются всем необходимым. В поселках и микрорайонах тут же формируются коммерция, услуги, без которых сложно представить комфорт – торговые центры, детские и спортивные площадки, кафе, магазины, автомойки и многое другое. Таким образом капитализация загородных объектов возрастает. То есть комплексное развитие инфраструктуры вокруг – стимулирует рост стоимости недвижимости.

Если же говорить о бизнесе, ориентированном на индивидуальное строительство по подряду, он, по моим оценкам, уже столкнулся с проблемой сокращения заказов и в будущем вряд ли стоит ожидать бурный рост. Типичная ситуация: владельцы земельных участков годами на них так ничего и не возводят, со временем перепродают и приобретают уже готовый дом или таунхаус в организованном поселке, где уже все есть. И рисков куда меньше – не надо «заморачиваться» с проектированием, выбором технологий строительства. В массах все больше понимания: самостоятельно строить частный дом оказывается сложно, опасно, не всегда выгодно, тем более в ситуации постоянной корректировки цен поставщиками материалов. Всё меньше у людей желания связываться с подрядчиками, которые вряд ли смогут гарантировать конкретную стоимость объекта, сроки его сдачи и вообще то, что дом будет достроен.

Следовательно, предприниматели из этой сферы рано или поздно окажутся перед выбором – продавать участки без подряда или уйти в сегмент комплексной застройки. Я, как вы понимаете, за второй вариант. Да, порог входа в этот бизнес выше, придется освоить новые компетенции, но и масштаб бизнеса, рентабельности совершенно иные.